L'assurance location saisonnière - Guide pour les propriétaires

Quels sont les types d'assurance qui couvrent le logement et l'activité de location saisonnière ?

Plusieurs éléments sont à couvrir :
Le logement lui-même et ses dépendances
Les conséquences de l'activité de la location courte durée :

• Les sinistres que vous pouvez causer en tant que propriétaire aux locataires
• Les dégâts causés par le locataire pendant sa villégiature
• Les recours du locataire contre le propriétaire

Dans la location longue durée classique, généralement :

• Le propriétaire va souscrire une assurance PNO (Propriétaire non occupant)
• Le locataire va souscrire de son côté une assurance multirisques habitation

Dans le cas de la location courte durée, vous avez généralement déjà une assurance multirisques habitation qui couvre l’hébergement loué mais qui ne couvrira pas les recours du locataire contre vous ni les dégâts qu’il peut causer aux tiers et voisins.

Vous allez donc couvrir ce risque lié à votre activité de location en courte durée au choix :

• En demandant au locataire dans votre contrat de location de prendre une assurance villégiature (souvent option activable auprès de son assureur habitation)
• En assurant vous-même le recours des locataires contre le propriétaire et également pour les dégâts que pourrait causer le locataire au logement et aux tiers et voisins.

On retrouve donc globalement deux modes d'assurance qui se rejoignent :

• La Multirisques habitation (MRH) qui peut couvrir le logement, à laquelle est associée une assurance RC Exploitation (l'assurance liée à l'exploitation en location courte durée du meublé)
• L'assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) qui recouvre partiellement ou complètement les deux au-dessus en fonction des options proposées par l'assureur.

Le choix entre les 2 dépend souvent du lieu où se trouve la location de vacances que vous allez louer en courte durée et de votre situation actuelle de protection avec votre assurance multirisques habitation. En effet, si l'habitation louée est au même endroit que votre maison, peut-être que votre multirisques habitation prend-elle déjà en charge ce logement et qu'il ne reste qu'à couvrir les sinistres qui pourraient survenir en lien avec votre activité de location saisonnière.

L’assurance propriétaire non-occupant est-elle obligatoire ?

Le bailleur d'une maison ou appartement loué en saisonnier n'est pas obligé de souscrire une assurance PNO (propriétaire non occupant).

Évidemment, ce n'est pas une solution souhaitable et vous avez tout intérêt à couvrir votre logement par une assurance complémentaire.

Notez que depuis l'entrée en vigueur de la loi Alur de 2015 l'assurance PNO est obligatoire quand il s'agit de biens qui sont en copropriété. Cette loi alur dit effectivement que :
« chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non occupant… »

Quel est l'intérêt de souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO) ?

L'intérêt d'une assurance propriétaire non occupant et de couvrir à la fois l'aspect multirisque habitation mais également les conséquences de l'activité de location courte durée, comme :

• La réparation d'un sinistre important (dégâts des eaux, catastrophes naturelles, incendies, vandalisme, vol, etc…) lorsque le sinistre a lieu dans votre bien immobilier pendant l'occupation du locataire ou même lorsqu'il est vacant.
• En l'option l'assurance elle peut aussi couvrir le locataire s'il n'est pas assuré ou si son assurance n'a pas de couverture suffisante (par exemple quand le locataire a une multirisque habitation qui ne prend pas en compte la villégiature)

C’est cette option qu’il conviendra de souscrire en complément pour :

• Une indemnisation des aménagements immobiliers, de l'électroménager encastré ou encore des dommages électriques et également des biens mobiliers.
• Couvrir votre responsabilité civile si un sinistre provenant de votre logement impactait vos voisins ou des tiers ; en cas de plainte des tiers vous disposerez en plus dans certains cas d'une assistance juridique.

Enfin, vous pouvez compléter ces garanties de votre assurance propriétaire non occupant avec des options que votre assureur vous proposera sans doute :

• la garantie des loyers impayés et la garantie du départ prématuré du locataire
• la garantie contre les vices de construction
• la garantie contre les défauts d'entretien
• les troubles éventuels de jouissance (par exemple quand le locataire fait usage du logement sans respecter le contrat de location ou n’en use pas raisonnablement)

Selon votre cas, trouvez le juste milieu entre une couverture trop complète qui va vous coûter cher et le manque de couverture des risques.

Mon assurance habitation couvre-t-elle mon activité de location de vacances ?

Si vous avez une multirisques habitation qui couvre votre résidence principale ainsi que le logement que vous louez en courte durée, alors vous êtes couverts pour les sinistres qui concernent l’habitation mais vous n’êtes pas couvert pour les sinistres causés par l’activité de location :

• les recours du locataire contre le propriétaire
• les dégâts causés par le locataire au logements et aux tiers et voisinage

Pour être totalement tranquilles, complétez alors si vous le souhaitez avec une assurance d'exploitation pour couvrir l'activité de location en courte durée (ce qui revient en quelque sorte à compléter votre assurance multirisque habitation pour qu'elle devienne une PNO couvrant les risques ci-dessus.

Vous pouvez demander dans vos contrats de location saisonnière à ce que le locataire prenne une assurance villégiature couvrant la période du séjour. Cela couvrira ses dégâts au logements et tiers par contre cela ne vous couvrira pas en tant que propriétaire sur les éventuels recours du locataire contre vous.

Mais si vous enchaînez beaucoup de réservations, c’est le cas par exemple des chambres d’hôtes ou d’appartements loués à la nuitée en Airbnb, il est évident que les locataires ne lisent pas les petites lignes des CGV et oublient d’activer la couverture d’assurance villégiature auprès de leur assureur. Pour plus de sérénité, ajoutez donc de votre côté une bonne couverture de votre activité de location saisonnière.

En tant que propriétaire, que dois-je mentionner dans mes CGV ?

Sauf dans le cas où vous avez souscrit une PNO bien complète et qui couvre donc le défaut d’assurance du locataire, Il est conseillé pour le propriétaire de préciser dans ses conditions générales de vente que le client est responsable de tous les dommages survenant de son fait et qu’il est tenu d’être assuré par un contrat d’assurance type villégiature pour ces différents risques.

Indépendamment des CGV, faites très attention au cas des piscines en faisant signer une décharge de responsabilité aux locataires si vous avez une piscine mise à disposition. D’une part vous devez prouver que votre piscine répond aux normes de sécurité NF P.90 306, 307, 308, et 309 selon votre cas et d’autre part que vous avez sensibilisé le locataire signataire du contrat de location qu’il a pleine conscience de sa responsabilité et qu'il a conscience que ces dispositifs de sécurité ne peuvent se substituer à sa vigilance quant à la surveillance qu’il doit aux enfants et à tout autre personne.

Qui est responsable de l'assurance d'une location saisonnière ?

Dans le cas où ni le propriétaire ni le locataire n’ont souscrit d’assurance, alors lorsque l’habitation est vacante, c’est le propriétaire qui est responsable, et le locataire pendant sa période de location.

Donc cela dépend de 2 choses : D'abord ce qui a été inscrit dans le contrat de location et ensuite l'éventuelle assurance multirisques habitation que le loueur a pu souscrire.

Si le propriétaire a souscrit une assurance multirisques habitation avec la clause abandon de recours où renonciation à recours alors il s'engage à ne pas réclamer au preneur de la location de rembourser en cas d'incendie ou de dégâts des eaux ; mais le locataire reste responsable des dommages qu'il peut causer aux tiers et notamment au voisinage y compris si ces dégâts proviennent d'un dégât des eaux ou d'un incendie.

Si le propriétaire a souscrit une assurance multirisques habitation « pour le compte de qui il appartiendra » Alors elle couvrira les dégâts des eaux ou les incendies et également la responsabilité du locataire vis-à-vis du voisinage et des tiers ; Le locataire reste cependant responsable des dégâts qu’il cause directement (destruction d’objets, dégradations, et vols).

Qu’est-ce que l’assurance villégiature ?

La villégiature est le fait d’élire temporairement domicile ailleurs que dans votre résidence principale pour un séjour de repos, à la campagne, à la mer ou à la montagne, dans un lieu de plaisance ou de tourisme.

L’assurance villégiature concerne donc le locataire du logement en courte durée et permet de couvrir les dommages qu’il peut causer au propriétaire de la location de vacances pendant son voyage.

Elle couvre en premier lieu la responsabilité civile villégiature et les conséquences financières pour les dommages que le locataire causerait au propriétaire du logement de vacances (maison, appartement, bungalow, …).

Selon le niveau de couverture proposé par l’assureur, cela peut également couvrir le vol et la destruction de vos objets personnels emmenés.

Cette assurance villégiature n’est pas obligatoire, mais attention, le bailleur peut obliger le locataire à souscrire une telle assurance et il peut même en détailler les obligations de couverture.

Il existe sur le marché de nombreuses assurances qui proposent une assurance temporaire villégiature (à une adresse donnée, pour une période donnée). Son prix dépend souvent de la durée, du nombre de participants et du prix du séjour.

Mon assurance habitation couvre-t-elle ma location de vacances ?

En tant que voyageur, vous réservez une location de vacances :
Il va falloir vous plonger dans l’assurance multirisques habitation que vous avez souscrite. Dans certains cas, votre assurance comportera un volet villégiature et dans ce cas vous serez couverts lors de vos locations de vacances.

Si en revanche votre assurance multirisques habitation ne prend pas en compte la villégiature, alors il est recommandé de prendre cette assurance en complément et il est même obligatoire de le faire si le contrat de location le prévoit.

Les assurances de location saisonnière proposées par certaines plateformes de réservation.

Airbnb propose une assurance « aircover » qui est incluse dans les frais de services lorsque vous louez via leur plateforme de location. Elle va couvrir une garantie « dommages des hôtes » mais elle ne couvrira pas le propriétaire quand son logement est vacant et bien entendu non plus contre les risques que le propriétaire ou son logement peut causer aux locataires.

Cette assurance est un argument commercial et Airbnb l’a mise en place à la suite des nombreux problèmes de dégradations et troubles du voisinage causés par fêtes organisées à l’insu du propriétaire. Mais la liste des exclusions de cette garantie est longue comme le bras et cela ne couvre finalement pas tant de choses que ça par rapport à ce qu’attend habituellement un bailleur de meublés de tourisme.

Abritel propose un produit similaire.

Dans la mesure où cela ne fait pas office de multirisques habitation et que cela ne couvre que les locations que vous auriez réalisées par la plateforme de réservation Airbnb, il est vivement recommandé pour le propriétaire de bien s’équiper en termes d’assurances pour couvrir son logement et son activité de locations saisonnière.