Evolutions envisagées de la fiscalité des locations meublées courte durée pour une régulation du marché

L’origine du problème

Avec l'explosion du marché de la location de courte durée via des plateformes comme Airbnb, Booking.com et VRBO (Abritel en France), les pays européens sont confrontés à des problématiques nouvelles dans l’immobilier.

Une pression sur le marché du logement

L'une des principales préoccupations est que la transformation d'appartements en logements de courte durée pour les touristes réduit l'offre de logements pour les résidents permanents, contribuant ainsi à la hausse des loyers et des prix immobiliers.

Le manque de logements abordables offerts à la location longue durée crée des difficultés aux ménages pour se loger et génère par la même occasion des tensions sur le marché de l’emploi, les travailleurs ne trouvant pas de logement.

Des zones touristiques saturées de logements mis en location saisonnière.

La transformation de quartiers résidentiels en zone touristique en zone dense de meublés de tourisme, phénomène qui suscite de nombreuses discussions et préoccupations. Ces inquiétudes sont souvent liées aux impacts sur le marché du logement local, la qualité de vie des résidents, la culture et le patrimoine des villes.

Dans les villes très touristiques, cela peut entraîner une pénurie de logements pour les habitants et rendre certaines zones presque inaccessibles pour les locaux en raison des coûts élevés.

Une concurrence jugée déloyale par les hôtels

Les hôtels et autres établissements d'hébergement traditionnels estiment souvent que les logements de courte durée, qui sont moins réglementés, représentent une concurrence déloyale. Les questions d'équité fiscale et de respect des normes de sécurité sont fréquemment soulevées.

La France est particulièrement concernée par le sujet puisqu’elle est le 2ème marché d’Airbnb après les Etats-unis ; c’est la première plateforme utilisée en France pour proposer des logements à la location de courte durée.

Des avantages fiscaux qui favorisent l’investissement en courte durée par rapport à la location longue durée.

En France, le régime fiscal de la location meublée présente certains avantages qui peuvent rendre cette forme d'investissement attrayante par rapport à la location nue (donc non-meublée).

Parmi ces avantages fiscaux, on retrouve :

L’attractivité du régime fiscal Micro BIC en LMNP

Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) peuvent opter pour le Régime Micro-BIC et ajouter les revenus de leur location sur leur déclaration fiscale, avec un abattement forfaitaire de 50%, porté à 71% lorsque le logement est classé atout France.

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet donc d'exercer cette activité de location meublée tout en bénéficiant des avantages fiscaux du régime, sans avoir à s'inscrire en tant que professionnel, jusqu’à 23 000 Euros.

Pas de TVA, Pas de charges sociales, pas de comptabilité si ce n’est la tenue d’un registre recettes/dépenses, voilà ce qui a amené un développement fulgurant de la multiplication des locations meublées.

Une capacité à déduire l’amortissement et déduire des charges au réel simplifié

Amortissement

Sous le régime réel ou réel simplifié (applicable lorsque les recettes dépassent le seuil du Micro-BIC ou sur option), le loueur peut déduire l'amortissement du bien (hors valeur du terrain) et de son mobilier. Cela permet de réduire considérablement le bénéfice imposable et parfois de le rendre nul.

Déduction des charges

Toujours sous le régime réel, l'investisseur peut déduire l'ensemble des charges liées à l'exploitation du bien : frais de gestion, intérêts d'emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, travaux d'entretien et de réparation, etc.

Lorsque le revenu principal du foyer le permet (il ne faut pas que les revenus immobiliers soient plus élevés que les revenus salariés pour rester en LMNP), c’est un avantage pour défiscaliser une partie des revenus mis en emprunt sur un bien immobilier.

Exonération de TVA

Les meublés de tourisme sont exonérés de TVA jusqu’à 82 800 € hors taxes dans la mesure où ils ne proposent pas au moins 3 des services habituellement hôteliers :

• Le petit déjeuner
• Le ménage régulier
• La fourniture du linge de maison
• L’accueil et une réception des clients

Cela n’inclut donc pas les chambres d’hôtes qui sont assez proches de l’hôtellerie et proposent ces services.

Pourquoi la France a-t-elle mis en place ces avantages pour la location meublée ?

Plusieurs motivations économiques et stratégiques ont contribué à la mise en place de ces avantages pour la location meublée en France :

Stimuler l'investissement immobilier

En offrant des incitations fiscales, le gouvernement cherche à encourager l'investissement privé dans l'immobilier. Cela peut conduire à une augmentation de la construction et de la rénovation de logements, stimulant ainsi le secteur du bâtiment et contribuant à la croissance économique.

Répondre à des besoins spécifiques d'hébergement

La France, avec ses grandes villes universitaires, ses zones touristiques et ses centres d'affaires, a un besoin continu d'hébergements flexibles. Les locations meublées peuvent répondre aux besoins des étudiants, des touristes, des professionnels en déplacement et d'autres groupes recherchant des logements temporaires.

Promouvoir le tourisme

Le tourisme est l'une des industries importantes de la France. En facilitant la location meublée, notamment de courte durée, le pays offre une alternative à l'hôtellerie traditionnelle, élargissant ainsi le choix pour les touristes et renforçant son attrait en tant que destination.

Diversifier les sources de revenus pour les particuliers

En encourageant la location meublée, l'État permet à plus de citoyens d'accéder à une source de revenus complémentaire, contribuant ainsi à améliorer leur bien-être économique.

Il est important de noter que, si ces avantages fiscaux ont été instaurés pour encourager certaines activités économiques et répondre à des besoins précis, ils sont régulièrement réévalués en fonction de l'évolution du marché, des préoccupations des citoyens et des objectifs politiques. La location meublée, en particulier de courte durée, a été soumise à des réglementations de plus en plus strictes dans certaines villes françaises pour répondre aux préoccupations locales, notamment en ce qui concerne la pénurie de logements résidentiels.

De nouvelles exigences pour le partage des données relatives aux locations de courte durée

La Communauté Européenne dont la France qui va les décliner ont décidé de mettre en place de nouvelles exigences auprès des bailleurs en courte durée en termes d’enregistrement des biens et de l’activité de location meublée.

Cette harmonisation des exigences en matière d'enregistrement pour les hôtes et leurs locations de courte durée répond à plusieurs préoccupations et objectifs :

Une intention de Transparence

L'enregistrement va garantir une plus grande transparence dans le secteur de la location meublée de courte durée. Les autorités pourront ainsi avoir une meilleure vue d'ensemble de qui propose des logements, quel type de logement est proposé et où il est situé, combien de nuitées, etc…

Un système censé être convivial et facile d'utilisation

En rendant les systèmes d'enregistrement conviviaux et entièrement accessibles en ligne, les hôtes accepteront plus facilement de s'enregistrer, ce qui encourage la conformité. Une interface simple et intuitive peut accélérer le processus d'enregistrement et réduire les erreurs. Ca n'a pas été le cas, ce n'est pas le fort de l'administration, mais espérons que cela s'améliore.

Des collectes de données uniformes

L'exigence d'un ensemble d'informations pertinentes similaires (« qui », « quoi », « où », « combien » ) garantit que tous les hôtes fournissent les mêmes types de données. Cela facilite l'agrégation des données et leur traitement, l'analyse et la surveillance par les autorités de l'État et à plus grande échelle de l’Union européenne dans son ensemble.

Suivi et régulation

L’obtention d’un numéro d'enregistrement unique pour chaque hôte permettra un suivi efficace. Si des problèmes surgissent avec une location spécifique, les autorités pourront rapidement identifier le responsable. De plus, cela peut aider à éviter la surlocation ou d'autres abus potentiels.

Il existe déjà des numéros d’enregistrement dans les grandes villes où une régulation a été mise en place, comme à Paris, Nice, Lyon et dans certaines villes touristiques plus petites. Mais ce nouvel enregistrement sera demain généralisé à toute l’Europe.

Obtenir un niveau équitable pour tous les acteurs du marché

L'harmonisation des procédures garantira que tous les bailleurs seront soumis aux mêmes règles, créant ainsi un environnement plus équitable. Cela empêche une concurrence déloyale où certains pourraient contourner les règles ou profiter d'un manque de réglementation.

Faciliter le contrôle fiscal et du respect des réglementations locales

En mettant en place un système d'enregistrement harmonisé, il sera plus facile pour les autorités fiscales de surveiller les revenus de la location meublée et de garantir que les impôts appropriés sont payés. De plus, les autorités locales pourront s'assurer que les locations répondent à toutes les normes de sécurité et de santé, protégeant ainsi les intérêts des touristes et des résidents.

Airbnb demande depuis peu le numéro fiscal à chaque hôte, l’état de son côté à demandé à préciser l’usage de chacun des bâtiments ; on commence à ressentir ce resserrement autour du sujet mais ce n’est que le début.

Quand ces dispositions seront-elles mises en place ?

Les méandres de la transposition des directives en droit français vont prendre du temps. Le vœu de la commission européenne est que tout soit mis en place dans les 2 ans.

Mais ce ne serait pas la première fois que la mise en œuvre dure plus longtemps ; il y a une volonté de la France d’y aller rapidement car c’est un sujet souvent discuté par les politiques.

Malgré tout, l’objectif n’est pas non plus de casser l’industrie du tourisme qui pèse pour 7 à 9% dans l’économie française, ni de décourager l’investissement dans le neuf alors qu’une crise immobilière est en cours, avec inflation, remontée des taux.

On peut raisonnablement penser que ce sera le cas courant 2024 pour l’enregistrement et en 2025 pour la mise en place des changements fiscaux.

Mais un deuxième volet est dans les cartons, côté fiscal cette fois et plus controversé avec des mesures de limitation des avantages fiscaux offerts au marché de la location meublée.

Mise en place d’une TVA sur tous les séjours vendus sur les plateformes OTA ?

Le point de vue de la commission européenne est que le développement des plateformes OTA (Online Tourism Agence, i.e. Agence de Tourisme en ligne) a généré une distorsion de concurrence avec l’hôtellerie traditionnelle puisque les hôteliers sont soumis à la TVA alors que la plupart des séjours vendus par ces plateformes comme Airbnb, Booking, Abritel ou encore Gîtes de France sont exonérés de TVA.

Les hôtels traditionnels rencontrent des défis concurrentiels face à ces plateformes qui proposent des hébergements en ligne. Bien que ces plateformes et les hôtels ne soient pas identiques, ils opèrent dans des secteurs similaires. Une distinction majeure est l'absence habituelle de TVA sur les frais d'hébergement facturés par ces plateformes, contrairement à ce qui se passe lorsqu'un client réserve une chambre d'hôtel. Cette différence engendre une inégalité fiscale, rendant potentiellement les prix des plateformes plus attractifs.

La responsabilité de cette disparité ne repose pas sur les plateformes, les fournisseurs, ou les individus qui mettent leur propriété en location. Pour la commission européenne, le cœur du problème est l’interprétation des règles relatives à la TVA. Il est difficile de déterminer si l'implication d'une plateforme est considérée comme une simple médiation ou si elle agit en tant que fournisseur principal. Ces ambiguïtés engendrent des complications dans la collecte uniforme de la TVA.

En effet, la plupart des propriétaires sont de toutes petites entreprises ou des particuliers qui ne sont pas soumis à la TVA de 10% sur le logement et n’ont pas conscience de la complexité administrative de la gestion de la TVA.

Mesure proposée par l’Europe mais qui sera controversée

Ce qui est proposé par l’Europe est que ce soient les plateformes qui collectent et reversent la TVA sur chaque séjour, ce qui libérerait les propriétaires de cette tâche. Ainsi les plateformes seraient en concurrence loyale avec les hôtels en termes de TVA.

Ce serait par ailleurs compliqué à mettre en place car certains propriétaires sont déjà soumis à la TVA et d’autres pas.

Avec une TVA sur les séjours proposés par les plateformes OTA, on déplace l’injustice sur les propriétaires

Les propriétaires qui ne sont pas soumis à la TVA sur les ventes ne la récupèrent pas non plus sur leurs charges : Mobilier, produits bruns et blancs, blanchisserie, électricité, gaz, eau, services de ménage, des jardins, de plomberie et serrurerie, etc …

Comme souvent les propriétaires augmentent leur prix sur les plateformes OTA pour compenser les commissions prises par celles-ci, on va avoir +18% (moyenne des commissions si l’on prend la partie hôte et vacancier) et +10% encore de TVA soit presque 30% par rapport au tarif de vente du propriétaire.

C’est finalement mauvais pour le tourisme et on déplace l’injustice sur ces propriétaires sans TVA qui ne peuvent pas la récupérer sur leurs achats de biens et services.

Par ailleurs, pour les propriétaires qui eux paient déjà la TVA (souvent ceux qui ont choisi une forme sociale comme une SARL ou une SAS), cela va générer une usine à gaz pour comptabiliser la TVA sur les encaissements puisqu’on crée une catégorie de paiements qui ne seront pas soumis à la TVA.

Un voeu d’augmentation de la taxation et de récupération de recettes fiscales sur les OTA

C’est une mesure qui ne dit pas son nom. En ne permettant pas aux propriétaires de récupérer la TVA sur leurs dépenses et en imposant une TVA sur les ventes de séjour, l'État français ferait un gain de plus de 5 milliards d’euros par an.

C’est également un cadeau ou un signal de soutien, chacun appréciera sa mesure, fait à l’industrie de l’hôtellerie et aux villages vacances.

Enfin, les géants comme Airbnb, Booking et VRBO ont organisé leur optimisation fiscale et les états comme la France y voient un moyen de récupérer plus de recettes fiscales de leur activité.

On peut comparer cette situation avec ce qui s’est passé pour les taxis et les VTC/Uber ; pas assez de taxis, trop de particuliers qui s’inventent chauffeurs et finalement quelques années plus tard un mixte des deux avec plus de contraintes sur les plateformes comme UBER, mais un marché qui a besoin de ces particuliers chauffeurs malgré tout.

L’hôtellerie de son côté dont l’offre est saturée, avec trop de particuliers qui proposent des logements via des plateformes et l’arrivée de mesures fiscales pour réguler l’ensemble. Les OTA sont donc en quelque sorte générateurs d’une “Ubérisation” de la location meublée courte durée.

La TVA sur le logement meublé va-t-elle être augmentée ?

L’objectif premier de l’Europe est de réguler le marché des meublés en courte durée entre les plateformes et l’hôtellerie ; c’est exprimé comme cela en tout cas.

Mais une fois en place une TVA sur les séjours proposés par les plateformes, rien ne dit que cette TVA ne soit pas augmentée d’un ou 2 points. Malgré tout, cela ne touche pas que l’hôtellerie mais la restauration, le transport de voyageurs, et les travaux d’amélioration de l’habitat pour ne citer que les principaux. Une augmentation de ce taux de TVA à 10% n’est pas probable, d’autant que la période d’inflation actuelle augmente mécaniquement les recettes de TVA.

Quelles mesures et quelles conséquences pour les propriétaires ?

Dans un premier temps, il est probable que dans les 18 mois, l’enregistrement de tous les logements mis à la location meublée en courte durée et le suivi des ventes de séjour soit mis en place pour mesurer les impacts des mesures fiscales envisagées.

Puis après une analyse des impacts on verra la mise en place de l’augmentation de la pression fiscale :

• Abaissement du taux de 71% à 50% sur les hébergements classés en micro-BIC
• Mise en place d’une TVA sur les séjours vendus par les plateformes OTA
• Réduction à 60 jours/an pour la location sa résidence principale
• Abaissement du taux de franchise de la TVA pour la location en courte durée
• Capacité des mairies de prendre des mesures complémentaires de régulation

Cette pression fiscale va réduire l’attractivité pour les investisseurs qui achètent des biens pour les mettre en location courte durée sur les grandes villes et les zones touristiques saturées et redonner de l’air à la location traditionnelle non meublée (avec peut-être quelques incitations fiscales à louer en longue durée).

Une professionnalisation des propriétaires

Il est également probable qu’en réaction, de nombreux propriétaires en micro-BIC passent en entreprise individuelle, SARL ou SAS au réel simplifié avec TVA afin de récupérer sur les achats ce qui a été pris sur les ventes et conserver un taux de marge suffisant.

Cette professionnalisation va nécessiter des outils : contrats, suivi des encaissements, facturation avec multi-taux de TVA.

Ce sont là les outils que proposent Gîte et Bien et qui sont appréciés par les propriétaires sérieux qui suivent leur activité.

Cette professionnalisation s’exprimera également par un meilleur respect des règles d’hygiène et sécurité et des règles propres à la location saisonnière.

Plus de digitalisation et de location directe via un site Internet

Pour limiter l’impact des mesures fiscales sur la TVA, les propriétaires vont digitaliser leur activité commerciale en réalisant un site Internet qui permettra d’avoir plus de réservations directes.

Chez Gîte et Bien, on constate que la tendance est déjà installée avec une forte progression des demandes de création d’un site internet pour un gîte ou des chambres d’hôtes.

Le référencement naturel pour augmenter la position concurrentielle sur les résultats des moteurs de recherche (le SEO) va prendre également de l’importance mais représente un budget important pour la promotion des locations saisonnières.

La publicité en ligne, principalement Google Ads, va également être plus largement et fréquemment utilisée par ces propriétaires, d’autant qu’il pend au nez de Google d’arrêter de présenter les gîtes directement dans les résultats de recherche, ce qui crée une distorsion de concurrence ? Misère, ce serait vraiment dommage, c’est bien fait et totalement pertinent et l’objectif premier de ce qu’on attend d’un moteur de recherche, soit en texte soit via Google Maps.

Ce que prévoit la loi de finances 2024

Après de nombreuses discussions à l'assemblée, le gouvernement renonce pour 2024 à opérer un matraquage fiscal auprès des loueur en meublé.

L'exécutif suggère un ajustement moins drastique de l'avantage fiscal pour les propriétaires de locations touristiques.

Selon un amendement déposé ce 14 octobre 2023, uniquement les propriétaires de locations touristiques classées bénéficiant actuellement d'un abattement de 71% en micro-BIC verront cet avantage réduit à 50%, sous certaines conditions.

L'ancien seuil de revenus pour bénéficier de l'abattement à 71% était de 188 700 euros, mais il a été diminué à 77 700 euros, et tout propriétaire de location touristique classée avec des revenus en dessous de cette somme aura droit à un abattement de 50%.

Néanmoins, des exceptions sont envisagées par le gouvernement. Les propriétaires relevant du régime micro-BIC et ayant un chiffre d'affaires inférieur à 50 000 euros pourront encore maintenir un abattement de 71% sur leur déclaration fiscale pour les logements situés en zone rurale.

Le gouvernement précise toutefois que cette mesure ne concernera que les locations de meublés touristiques classés dans des zones où l'équilibre entre l'offre et la demande de logements est stable ; reste à savoir si ce sont les mairies qui pourront décider de cela. De plus, le seuil de chiffre d'affaires se verrait ajusté périodiquement par alignement sur les mises à jour des seuils du régime micro-BIC.

C'est donc déjà une bonne nouvelle que les mesures fiscales drastiques préconisées par Bruxelles soient adoucies pour 2024.

Conclusion

L’ubérisation de la location meublée courte durée génère de la distorsion de concurrence et le marché va être régulé fiscalement par les états européens comme la France.

Après la mise en place de mesures d’enregistrement et de suivi de données sur le marché, des mesures fiscales évoquées plus haut seront mises en place, reste à savoir lesquelles et les conditions d’application.

Ceci va créer probablement 3 strates de loueurs en meublé courte durée :

• les petits propriétaires qui commercialisent exclusivement via les plateformes et subiront de plein fouet ces mesures de régulation fiscale de marché
• des propriétaires qui vont se professionnaliser avec création d’une entreprise et sans doute plus d'assujettissement à la TVA
• l’hôtellerie traditionnelle et assimilés comme les villages vacances qui subiront moins la concurrence des plateformes OTA mais finalement ne verront probablement pas une goutte des nouvelles recettes fiscales

Notre conseil aux propriétaires qui investissent actuellement dans la pierre pour louer en courte durée est d’effectuer avec leur comptable ou leur conseiller fiscal plusieurs simulations des impacts de la mise en place des mesures évoquées ci-dessus pour revoir éventuellement leur stratégie d’investissement et décider de la création d’une entreprise et d'y adjoindre une gestion au réel et la récupération de la TVA sur les achats.

Enfin, dans tous les cas, c’est maintenant qu’il faut anticiper la digitalisation de votre activité de location saisonnière, apprendre à faire votre propre marketing pour promouvoir la réservation directe (création de site web) et gérer votre activité (contrats, suivi des encaissements, facturation, statistiques, …) de façon automatisée et professionnelle.